Uprawnienia najemcy
Uprawnienia najemcy mieszkania/pokoju
–
Poradnik prawny
Uprawnienia i obowiązki najemcy na gruncie obowiązujących przepisów prawa
Podstawowym aktem prawnym, który dotyczy spraw związanych z prawami i obowiązkami najemcy zarówno całego mieszkania jak i pokoju w mieszkaniu, jest Kodeks Cywilny (art. 659-692). Porusza on przede wszystkim ogólne kwestie związane z najmem, takie jak treść stosunku prawnego, forma umowy, obowiązki najemcy i wynajmującego, terminy płatności, okres umowy, czy okres wypowiedzenia umowy. Reguluje on także problematykę podnajmu mieszkania, wykonywania drobnych bieżących napraw, ulepszenia przedmiotu najmu, zamieszkiwania przez małżonków, czy też wstąpienia osób bliskich w stosunek najmu po śmierci najemcy. Powyższe przepisy uzupełnia ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ustawa ta odpowiada na kwestie związane z kaucją, szczegółowymi obowiązkami najemcy i wynajmującego, podwyżki czynszu, wypowiedzenia umowy, czy eksmisji. Ustawa ta również reguluje modną w ostatnim czasie umowę o najmie okazjonalnym. Powyższe przepisy prawa nie uzależniają ich stosowania w zależności od narodowości, a więc obowiązują niezależnie od pochodzenia. Niniejszy poradnik znajduje zatem zastosowanie do wszystkich najemców i wynajmujących mieszkania i pokoje, niezależnie od ich pochodzenia i obywatelstwa.
Bezpieczny najem
W pierwszej kolejności pamiętaj aby weryfikować dokładnie treść ogłoszenia ze stanem faktycznym, chociażby poprzez sprawdzenie lokalizacji mieszkania za pośrednictwem np. map online oraz aby nie przesyłać żadnych zaliczek wynajmującemu przed obejrzeniem lokalu i podpisaniem umowy, gdyż może być to próba oszustwa, bardzo popularna zwłaszcza w miejscowościach turystycznych.
Jeżeli zdecydujesz się już na wynajem mieszkania bądź pokoju w mieszkaniu, to oprócz standardu mieszkania, jego ceny czy też lokalizacji, zwróć uwagę na swoje bezpieczeństwo zarówno pod kątem prawnym jak i osobistym. W tym celu warto trzymać się kilku podstawowych wskazówek opisanych poniżej, które pomogą uniknąć ewentualnych problemów z wynajmującym, bądź potencjalnym oszustem:
- Sprawdź czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania:
Masz prawo żądać od potencjalnego wynajmującego okazania aktu własności mieszkania, bądź numeru księgi wieczystej, na podstawie której ustalisz, czy wynajmujący mówi prawdę i czy jest rzeczywiście właścicielem mieszkania. W przypadku odmowy powinieneś się zastanowić, czy osobą, z którą rozmawiasz nie chce Cię oszukać. Jeżeli natomiast osoba wynajmująca oświadczy Ci, że nie jest właścicielem mieszkania ale jest upoważniona, powinieneś zażądać stosownego pełnomocnictwa do wynajmu mieszkania, czy okazania umowy najmu, celem sprawdzenia czy jest uprawniona do podnajmu mieszkania, bądź pokoju. - Porozmawiaj z sąsiadami:
Zanim podpiszesz umowę przeprowadź wśród sąsiadów tzw. rozeznanie. Spytaj ich np. o to jak długo mieszkali tu poprzedni najemcy i co ich skłoniło do wyprowadzki, jak oceniają blok/klatkę i najbliższe sąsiedztwo oraz co sądzą o innych lokatorach. Zbadanie najbliższej okolicy mieszkania, również pozwoli poznać obyczaje panujące w danym środowisku (np. butelki po alkoholu na klatce schodowej mogą wskazywać na osoby nadużywające alkoholu, a ściany wymalowane w barwy klubu piłkarskiego, mogą sugerować, że jest to okolica, w którym znajdują się i aktywnie działają osoby ze środowiska pseudokibicowskiego). Rozeznanie wśród sąsiadów może ustrzec nas przed głośnymi i uciążliwymi sąsiadami, jak też przed niebezpieczną okolicą. - Nie wynajmuj mieszkania na „gębę”:
Zawsze zawieraj umowę o najem czy to mieszkania czy jedynie pokoju w formie pisemnej. Chociaż prawo nie wymaga, aby takowa umowa musiała być w formie pisemnej, to warto zabezpieczyć się poprzez spisanie wszystkich praw i obowiązków stron umowy. Umowa chroni obydwie strony stosunku najmu i pozwala egzekwować wzajemne obowiązki. - Sporządź pisemny protokół zdawczo-odbiorczy:
Niezależnie od tego czy wynajmujesz całe mieszkanie, czy tylko pokój, zawsze sporządź pisemny protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisany zostanie stan ilościowy i jakościowy przedmiotów w mieszkaniu. Jeżeli cokolwiek jest zniszczone (sprzęty, meble, ściany itp.), zrób odpowiednią adnotację w protokole, aby uniknąć nieprzyjemności przy rozwiązywaniu umowy i potrącaniu kaucji za zniszczenia, których nie dokonałeś. Oprócz powyższych informacji spisz dokładnie stan liczników mediów, który pozwoli uniknąć przypisania zużycia mediów, za poprzednich lokatorów. Warto rozważyć również zrobienie dokumentacji fotograficznej mieszkania/pokoju, w dniu, w którym się wprowadzamy. Tak sporządzony protokół winien być załączony do umowy i stanowić jej integralną część. Pamiętaj także aby stosowny protokół zdawczo-odbiorczy sporządzić w dniu zakończenia umowy, co pozwoli uniknąć roszczeń ze strony właściciela o dopłatę do rachunków, czy za stan mieszkania. - Ustal z właścicielem kwestie dotyczące jego wizyt oraz obecności w mieszkaniu gości, zwierząt oraz innych wrażliwych i kwestii:
Chociaż przepisy prawa nie regulują powyższych kwestii, warto zadbać o to, aby ustalić z właścicielem szczegóły dotyczące zasad przyjmowania gości (np. nocowania jednej lub kilku osób, czy urządzania przyjęć w mieszkaniu), trzymania zwierząt, (niektórzy właściciele nie życzą sobie zwierząt w mieszkaniu, ewentualną zgodę warto wprowadzić do umowy), czy też palenia w mieszkaniu (warto zwłaszcza dopytać o popularne w ostatnim e-papierosy i inne podobne wyroby tytoniowe). Uregulowanie takich kwestii w umowie pozwoli uniknąć wzajemnych oskarżeń stron o nieprzestrzeganiu wzajemnych ustaleń czy zasad najmu. Dobrze jest również ustalić z właścicielem jego ewentualne wizyty i ich częstotliwość. Pamiętaj, że właściciel nie ma prawa wchodzić do wynajmowanego mieszkania pod Twoją nieobecność, gdyż takie zachowanie jest przestępstwem z art. 193 kodeksu karnego (naruszenie miru domowego).
Umowa najmu w praktyce
Niezależnie od tego czy chcemy wynająć całe mieszkanie czy jedynie pokój w mieszkaniu powinniśmy sporządzić umowę w formie pisemnej, ze względów wcześniej opisanych. Należy również uważnie przeczytać umowę przedstawioną do podpisu przez wynajmującego, aby uniknąć pułapek i szkodliwych dla nas zapisów. W przypadku gdy stroną umowy, jest osoba nie będąca obywatelem RP i nie zna biegle języka polskiego, warto sporządzić umowę w dwóch językach, tak aby jedna i druga strona miały świadomość w przedmiocie podpisanej umowy, Co zatem, powinno znaleźć się w modelowej umowie o wynajem mieszkania bądź pokoju?:
- Dane osobowe stron umowy (wynajmującego i najemcy) – imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego (bądź innego dokumentu stwierdzającego tożsamość np. paszportu) oraz numer PESEL;
- Oznaczenie przedmiotu najmu – adres (można również oznaczyć księgę wieczystą), dane właściciela mieszkania oraz powierzchnia;
- Oznaczenie czynszu najmu lokalu – kwota comiesięcznych opłat (wraz ze szczegółowym wyliczeniem, co się na nią składa), termin płatności oraz numer konta właściciela, na który będą przelewane pieniądze (w przypadku osobistego pobierania czynszu – należy pamiętać o przekazywaniu pieniędzy tylko za odpowiednim pisemnym pokwitowaniem), ustalenie kto i na jakich zasadach opłaca rachunki za media w lokalu (w przypadku opłacania przez właściciela i żądania zwrotu poniesionych kosztów – żądaj okazania rachunków).
- Zapisy w przedmiocie kaucji – dokładne oznaczenie jej wysokość, terminu jej płatności, wskazania jakie roszczenia zabezpiecza kaucja oraz zasady jej potrącania, a także zasady jej zwrotu po zakończeniu stosunku najmu;
- Zapisy w przedmiocie okresu trwania umowy oraz jej rozwiązania – dokładne ustalenie zapisów w przedmiocie określenia czasu umowy (umowa na czas określony lub umowa na czas nieokreślony), ustalenia dotyczące okresu wypowiedzenia oraz zasad rezygnacji i sytuacji uprawniających do wypowiedzenia umowy;
- Zapisy w przedmiocie wszelkich innych wrażliwych kwestii – umieszczenie w umowie odpowiednich zapisów, potwierdzających ustalenia poczynione z wynajmującym (np. w przedmiocie obecności zwierząt).
- Załączniki do umowy – protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia mieszkania/pokoju.
Klauzule abuzywne (niedozwolone) w umowie najmu
Wynajmujący mieszkania, często chcą wprowadzać do umów zapisy, które stoją w sprzeczności do obowiązujących przepisów prawa, wskazując na późniejszym etapie, że najemca zgodził się na zaproponowane warunki i go obowiązują. Nic bardziej mylnego, w przypadku wystąpienia w umowie zapisów niedozwolonych, zgodnie z prawem zapisy te nie obowiązują, a na ich miejsce wchodzą odpowiednie przepisy prawa. Przykładem takich zapisów jest chociażby wprowadzenie własnych zasad dotyczących dowolnego zwiększania czynszu. Nieważny będzie np. zapis w umowie, który daje wynajmującemu prawo do podniesienia czynszu o dowolną kwotę, za okresem wypowiedzenia np. miesięcznym, gdyż stoi w sprzeczności z ustawą o ochronie praw lokatorów, która ściśle reguluje możliwość podniesienia czynszu. Zgodnie z tą ustawą, wynajmujący może podwyższyć czynsz za wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi co najmniej 3 miesiące i nie ważny będzie każdy zapis w umowie przewidujący skrócenie tego terminu. Strony mogą jedynie wydłużyć ten okres, gdyż nie narusza to praw najemcy. Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu w formie ustnej będzie objęte sankcją nieważności i nie będzie obowiązywać najemcy, gdyż ustawodawca przewidział dla tej czynności formę pisemną. Wskazać należy również, że wynajmujący nie może podnosić czynszu częściej niż co 6 miesięcy (nie dotyczy to opłat za używanie lokalu niezależnych od właściciela).
Kolejnym z niedozwolonych zapisów jest wprowadzanie dowolnego okresu wypowiedzenia np. przy umowie na czas nieokreślony miesięcznego terminu wypowiedzenia. Taki zapis nie będzie wiążący dla najemcy i wypowiedzenie złożone przez wynajmującego z takim terminem będzie w świetle prawa nieważnie i nieobowiązujące. W przypadku najmu na czas nieokreślony najemca może wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego i jest to przepis, którego strony nie mogą modyfikować na niekorzyść najemcy. Natomiast jeżeli chodzi o wypowiedzenie umowy na czas określony to będzie ono skuteczne, gdy w umowie będą wskazane zdarzenia, których zaistnienie będzie uprawniało do złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu. W braku wskazania w umowie takich zdarzeń umowa będzie wiązać najemcę aż do upływu umówionego terminu.
Oprócz wyżej wymienionych najczęstszych nielegalnych zapisów, wskazać należy, że nie ważne będą zapisy, które będą uzależniać skuteczność zawarcia umowy najmu od zawarcia innej umowy niezwiązanej z najmem (np. w sytuacji gdy wynajmujący jest agentem ubezpieczeń i wymaga abyśmy zawarli u niego umowę OC w życiu prywatnym). W umowie nie można również pozbawić najemcy prawa do wypowiedzenia, odstąpienia lub rozwiązania umowy najmu, które przewidują przepisy obowiązującego prawa. Nieważne będą również zapisy, które zezwalają wynajmującemu na dowolne jednostronne zmiany warunków umowy.
Prawa i obowiązki stron umowy najmu
Po podpisaniu umowy najmu, stajemy się pełnoprawnymi stronami umowy, zgodnie z którą mamy określone prawa i obowiązki. W nomenklaturze prawniczej strony umowy to – wynajmujący (osoba uprawniona do wynajęcia innej osobie mieszkania bądź pokoju w celu korzystania z niego) oraz najemca (osoba która szuka dla siebie mieszkania/pokoju i decyduje się go wynająć i w nim zamieszkać, w zamian za opłatę). Każda ze stron ma jasno określone prawa i obowiązki, których nieznajomość może mieć negatywne konsekwencje i których nie znajomość nie zwalnia od ich przestrzegania.
Prawa wynajmującego
- Prawo do ustalenia danych osobowych najemcy, niezbędnych do zawarcia umowy najmu;
- Prawo do pobrania kaucji na poczet zabezpieczenia pokrycia należności za najem mieszkania i uzależnienia wynajęcia mieszkania od uiszczenia kaucji;
- Prawo do zastawu na ruchomościach wniesionych do lokalu przez najemcę oraz przez członków jego rodziny mieszkających razem, jako zabezpieczenie pokrycia czynszu i opłat za lokal;
- Prawo do wyrażania zgody na podnajem i użyczenie nieruchomości;
- Prawo do żądania przywrócenia stanu poprzedniego mieszkania bądź pokoju;
- Prawo do wypowiedzenia umowy zgodnie z umową i obowiązującymi przepisami, w tym prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, np. w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem;
Obowiązki wynajmującego
- Wydanie mieszkania bądź pokoju w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania i utrzymywanie lokalu w takim stanie przez cały czas trwania umowy;
- Zapewnienie przez cały okres umowy, sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z wynajętym mieszkaniem (umożliwiających najemcy korzystanie z mediów tj. prąd, woda, gaz itp.), oraz innych instalacji i urządzeń, stanowiących wyposażenie mieszkanie;
- Dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza – naprawy i wymiany wewnętrznych instalacji tj. wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
- Obowiązek podatkowy polegający na zgłoszeniu przychodu z tytułu wynajmu mieszkania do właściwego Urzędu Skarbowego.
- Obowiązek informowania o każdorazowej zmianie adresu swojego zamieszkania;
Prawa Najemcy.
- Prawo do korzystania z lokalu i użytkowania go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem;
- Prawo do wprowadzenia ulepszeń w mieszkaniu po uzyskaniu zgody wynajmującego;
- Prawo do założenia w wynajętym mieszkaniu telefonu, internetu, telewizji i innych podobnych urządzeń, jeżeli nie wpływa to na bezpieczeństwo wynajętego mieszkania bądź budynku, ani nie jest zabronione przez przepisy prawa;
- Prawo do dochodzenia roszczeń od wynajmującego związanych z brakiem wydania mieszkania w przewidzianym terminie;
- Prawo do żądania obniżenia czynszu w przypadku wystąpienia wad w mieszkaniu, które ograniczają jego przydatność do użytkowania, do czasu ich usunięcia przez wynajmującego. Ponadto w przypadku braku usunięcia wad w wyznaczonym terminie, najemca ma prawo dokonać takich napraw na koszt wynajmującego.
Obowiązki najemcy
- Obowiązek opłacania czynszu w terminie;
- Używanie i eksploatacja mieszkania w umówiony sposób, a jeśli nie został szczegółowo określony – w sposób odpowiadający przeznaczeniu mieszkania;
- Utrzymywanie mieszkania i pomieszczeń przynależnych we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym;
- Przestrzeganie porządku domowego i innych ustalonych zwyczajowo zasad, które uwzględniają prawa i potrzeby innych mieszkańców oraz sąsiadów;
- Obowiązek przeprowadzania na własny koszt drobnych napraw i konserwacji w mieszkaniu oraz dbania o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w przypadku braku odrębnych ustaleń, najemca jest obowiązany do drobnych napraw i konserwacji w szczególności – podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, bądź malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych;
- Obowiązek informowania o każdorazowej zmianie adresu swojego zamieszkania;
- Obowiązek udostępnienia lokalu wynajmującemu w celu usunięcia zaistniałej usterki.
Okres zawarcia umowy
Niezbędnym elementem umowy najmu jest okres na jaki zamierzamy ją zawrzeć. Przepisy są w tym zakresie liberalne i niezależnie, czy chcemy wynająć sam pokój, czy całe mieszkania możemy to uczynić albo na czas określony albo na czas nieokreślony. Wybierając okres umowy powinniśmy się dobrze zastanowić, gdyż wybór ten wiąże się np. z możliwością jej wypowiedzenia przed czasem czy okresem wypowiedzenia. Należy również pamiętać, że niezależnie od zapisów umowy i obowiązujących przepisów, strony umowy najmu mogą zawsze rozwiązać umowę najmu, niezależnie od okresu jej obowiązywania na mocy zgodnego porozumienia stron.
Najem na czas określony
Zawierając umowę na czas określony, musimy pamiętać o tym, że umowa to co do zasady nie może być wypowiedziana przed upływem tego okresu (z wyłączeniem sytuacji np. wystąpienia wad w mieszkaniu i braku reakcji wynajmującego, czy też wad zagrażających życiu). Jest to z jednej strony duża zaleta, gdyż zawierając umowę na kilka lat, możemy się urządzać w nowym miejscu mając pewność, że umowa nie zostanie nagle wypowiedziana przez wynajmującego, jednak z drugiej strony, kiedy zmienią nam się plany życiowe i będziemy chcieli rozwiązać umowę, może to nie być możliwe i będziemy zmuszeni do zapłaty czynszu za cały okres obowiązywania umowy. Zawierając zatem taką umowę na dłuższy okres czasu, warto zabezpieczyć się na przyszłość odpowiednimi zapisami w umowie, gdyż prawo przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony ale tylko pod warunkiem wskazania konkretnego przypadku w umowie, uprawniającego do jej wypowiedzenia. W przypadku braku takich konkretnych zapisów, nie będziemy mogli wypowiedzieć umowy za wypowiedzeniem w dowolnym momencie. W umowach najmu na czas określony, często można się spotkać, że strony ustalają np. miesięczny okres wypowiedzenia bez podania jakiejkolwiek przyczyny, co niestety nie będzie obowiązywało, gdyż jest sprzeczne z prawem. Wynajmujący może taki zapis skutecznie wykorzystać przeciwko nam, kiedy np. chcielibyśmy zrezygnować z umowy przed upływem jej okresu.
Najem na czas nieokreślony
Wybierając wariant umowy na okres nieokreślony, musimy pamiętać, że przepisy prawa dokładnie określają możliwości i terminy wypowiedzenia takiej umowy. Ustawowe zapisy nie mogą być zmieniane na niekorzyść najemcy, co za tym idzie wszelkie zapisy o możliwościach wypowiedzenia oraz o terminach, mniej korzystne od zapisów ustawowych będą nieważne. Na miejsce takich zapisów wejdą odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Prawo do rozwiązania takiej umowy przy uwzględnieniu właściwych okresów wypowiedzenia mają obydwie strony umowy. Przepisy przewidują również konieczność złożenia wypowiedzenia umowy na piśmie i w przypadku wypowiedzenia przez wynajmującego umieszczenia w nim informacji o przyczynie wypowiedzenia oraz jego terminie. Okres wypowiedzenia zależy co prawda od zapisów umowy, jednakże zapisy te nie mogą być dla najemcy mniej korzystne aniżeli terminy wypowiedzenia zawarte w ustawie. W związku z powyższym w przypadku umowy najmu, na podstawie której, najemca płaci czynsz raz na miesiąc, okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące dla każdej ze stron. Najemca może również wypowiedzieć taką umowę bez żadnej przyczyny, natomiast wynajmujący jest uprawniony do jej wypowiedzenia tylko w przypadkach ściśle określonych w art. 11 ustawy o ochronie lokatorów, do których należą m.in.:
- Używanie mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem pomimo pisemnego upomnienia;
- zwłoka w zapłaci czynszu lub opłat eksploatacyjnych za co najmniej 3 pełne okresy płatności i brak reakcji najemcy na pisemną informację o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczeniu dodatkowego jednomiesięcznego terminu na uregulowania zaległych płatności;
- wynajęcie, podnajęcie albo oddanie w bezpłatne użytkowanie mieszkania lub jego część bez pisemnej zgody właściciela;
- używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu.
Wynajmujący zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie może również wypowiedzieć takiej umowy ze skutkiem natychmiastowym, w przeciwieństwie do najemcy. Najemca może to jednak zrobić tylko w przypadku, wystąpienia wad, o których najemca wcześniej nie wiedział lub zamieszkiwanie w mieszkaniu powoduje zagrożenie dla życia i zdrowia.
Najem okazjonalny
Niezwykle popularnym w ostatnim czasie jest wynajem mieszkania na podstawie umowy o najmie okazjonalnym. Czym jest ów najem okazjonalny?
Udzielając odpowiedzi na to pytania, wskazać należy, że jest to umowa najmu, której zawarcie przysługuje właścicielom nieruchomości, nie prowadzącym działalności gospodarczej i oferują wynajem lokalu mieszkalnego. Zawarcie takiej umowy jest dostępne tylko dla wynajmujących posiadających odrębne prawo własności lokalu, lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Powyższy wyłącza zatem najemców, którzy chcieliby podnająć mieszkanie bądź też jego część. Dla swojej skuteczności, umowa o najem okazjonalny, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów musi zawierać następujące elementy:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnemu poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu.
- oświadczenie najemcy w przedmiocie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w sytuacji, gdyby doszło do wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- oświadczenie właściciela innego lokalu, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy w sytuacji, gdyby doszło do eksmisji.
Warunkiem od którego zależy zawarcie takiej formy umowy, jest również jej zgłoszenie przez wynajmującego do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli wynajmujący tego nie zrobi, to umowa najmu okazjonalnego będzie w świetle prawa uznawana jak zwykła umowa na czas określony, bez uprawnień wynikających z najmu okazjonalnego. Okres obowiązywania umowy o najem okazjonalny, może wynosić maksymalnie 10 lat i winna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Będąc potencjalnym najemcą, należy mieć na uwadze, że zapisy ustawowe dotyczące najmu okazjonalnego, wyłączają przepisy dotyczące eksmisji najemców jak również znoszą okres ochronny, uniemożliwiający eksmisję w okresie zimowym, oraz przepisy chroniące przed eksmisją kobiet w ciąży i małoletnich.
Czynsz najmu
Jednym z najbardziej istotnych elementów umowy najmu, która często determinuje wybór mieszkania jest jego czynsz. Czynsz najmu to nic innego jak kwota pieniężna, którą najemca przekazuje wynajmującemu, w ustalonych okresach czasu, w zamian za możliwość korzystania z wynajętego mieszkania. W większości umów spotykanych na rynku, czynsz najmu jest płatny w okresach miesięcznych. Przepisy nie określają częstotliwości płatności czynszu, w związku z czym strony mogą dowolnie ustalić okresy płatności czynszu, jednakże ma to wpływ na terminy i okresy wypowiedzenia. Ustawodawca nie wymaga również, aby czynsz najmu był płatny w pieniądzu i strony mogą ustalić jego płatność w świadczeniach innego rodzaju np. poprzez opiekę nad starszą osobą w zamian za wynajem pokoju. Strony mogą także dowolnie ustalić termin jego płatności, jak również ustalić, że np. przez pewien okres czasu czynsz będzie niższy, co często mogliśmy spotkać np. przy epidemii COVID-19. Odnosząc się do sytuacji wynajmu obcokrajowcom, wskazać należy, że polskie prawo wymaga wyrażania zobowiązań w złotówkach, co oznacza, że przy czynszu najmu w walucie obcej, musi znaleźć się zapis, że chodzi o równowartości tej kwoty w polskiej walucie oraz informacja o sposobie jej przeliczenia. Oprócz czynszu najmu, na najemcy ciąży również obowiązek ponoszenia opłat eksploatacyjnych takich jak: prąd, woda, gaz, czynsz administracyjny itp., wg ich faktycznego zużycia. Strony mogą dowolnie ukształtować ich opłacanie, np. poprzez zapłatę zaliczek na poczet rachunków, płatność bezpośrednią przez najemcę, bądź płatność wynajmującemu po okazaniu rachunków.
Kaucja
Kaucja nie jest co prawda obowiązkowym elementem umowy najmu, jednakże wynajmujący często jej wymagają i uzależniają od niej podpisanie umowy, w celu zabezpieczenia ich interesów i roszczeń względem najemców. Przez kaucję uznajemy, że jest to określona suma pieniężna, którą najemca przekazuje wynajmującemu przeważnie wraz zawarciem umowy, na wypadek uszkodzenia mieszkania, czy nieopłacenia wszystkich zobowiązań pieniężnych związanych z eksploatacją mieszkania. Przepisy nie regulują minimalnej wysokości kaucji, wskazują nam jednak jej maksymalną wysokość. Zgodnie z przepisami o ochronie praw lokatorów, maksymalna wysokość kaucji nie może stanowić więcej niż dwunastokrotność czynszu miesięcznego, a przy najmie okazjonalnym sześciokrotności. Wynajmujący zatrzymuje kaucje aż do czasu zakończenia umowy najmu. Wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucje najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Użyczenie mieszkania/pokoju
W obecnej sytuacji na Ukrainie, wiele osób uciekających zza wschodniej granicy, nie ma środków finansowych na wynajem mieszkania i jest zmuszona liczyć na pomóc osób postronnych. Osoby posiadające wolne mieszkania bądź pokoje do wynajęcia nawet w swoim własnym mieszkaniu czy domu, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa mogą je udostępnić nieodpłatnie innym osobom. Umowa użyczenia może być zawarta zarówno pisemnie jak i ustnie, jak również może być zawarta na czas określony jak i nieokreślony. W przypadku wynajmu obcej osobie warto mimo wszystko spisać szczegółową umowę, kierując się zasadami opisanymi w niniejszym poradniku, odnośnie najmu, z tym zastrzeżeniem, że nie pobieramy czynszu najmu. Jedynym elementem koniecznym do zawarcia umowy jest fizyczne wydanie mieszkania biorącemu w użyczenie. W przypadku braku ustalenia wspólnych praw i obowiązków przez strony umowy użyczenia, z pomocą przychodzą odpowiednie przepisy prawa. Kodeks cywilny nakłada na biorącego w użyczenie mieszkania, obowiązek ponoszenia zwykłych koszów utrzymania lokalu i powstrzymywania się od udostępniania go osobom trzecim bez uzyskania zgody użyczającego. W przypadku użyczenia mieszkania kilku osobom ponoszą one odpowiedzialność solidarną wobec użyczającego za opłaty oraz ewentualne zniszczenia i wyrządzone szkody. Ponadto, jeżeli biorący w użyczenie mieszkanie np. korzysta z niego w sposób odmienny niż ustalony, dokonania zniszczeń w mieszkaniu, czy powierzenia przezeń mieszkania innej osobie, użyczający może domagać się zapłaty odszkodowania oraz opuszczenia mieszkania. Również w sytuacji gdy okaże się, że właściciel potrzebuje użyczanego mieszkania bądź pokoju, w każdej chwili może zażądać jego zwrotu, nawet w przypadku umowy na czas określony. Aby jednak to uprawnienie powstało, muszą zaistnieć okoliczności w postaci potrzeb mieszkaniowych użyczającego, z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy. Po zakończeniu stosunku użyczenia, mieszkanie powinno zostać zwrócone użyczającym w stanie niepogorszonym oprócz normalnych śladów zużycia.