Posiadanie nieruchomości we współwłasności z innymi osobami jest bardzo częstym zjawiskiem. Oprócz tego, istnieje współwłasność ustawowa małżeńska, która może zostać zniesiona w trakcie trwania małżeństwa ale wymaga zgody współmałżonka lub orzeczenia sądu.
Współwłasność obecnie powstaje najczęściej poprzez wspólne dziedziczenie, na przykład rodzeństwa albo kuzynostwa. Czasami współwłaściciele latami zgodnie korzystają z takiej nieruchomości, nie znosząc jej współwłasności. Często jednak nadchodzi moment, kiedy nieruchomość albo przestaje być komuś potrzebna albo po prostu brak jest wspólnego, zgodnego pomysłu na korzystanie z niej. Wtedy rodzi się potrzeba by przekazać ją tylko jednej osobie ( znieść współwłasność) w zamian za co, najczęściej spłaca ona pozostałych współwłaścicieli. Możliwy jest też podział nieruchomości i przyznanie wydzielonych części na odrębną własność poszczególnym współwłaścicielom, jak też i jej sprzedaż na drodze licytacji komorniczej – kiedy nikt nie chce przejąć nieruchomości na własność. Sprzedaż komornicza jest najmniej korzystnym rozwiązaniem z uwagi na wysokie koszty takiego postępowania, które będą odliczone od uzyskanej sumy.
W przypadku odziedziczonego spadku, osoby często nazywają proces zniesienia współwłasności (lub też działu spadku) jako „zrzeczenie się spadku”. Jest to nieprecyzyjne określenie, które nie ma swojego odpowiednika w przepisach prawa cywilnego.
W przypadku zgodnej chęci zniesienia współwłasności wystarczy, że wszyscy współwłaściciele stawią się u notariusza, mając uprzednio ustalone warunki takiej czynności prawnej. U notariusza albo dokonują darowizny swojego udziału na jedną osobę, albo też sprzedają swój udział osobie, która przejmie nieruchomość za ustaloną wcześniej cenę. Kiedy ktoś nie może stawić się u notariusza, może udzielić innej osobie pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do dokonania w jej imieniu tej czynności.
Problem pojawia się, gdy nie ma zgodnego pomysłu co do tego czy i w jaki sposób znieść współwłasność nieruchomości. Najczęściej brak zgody dotyczy kwoty spłat należnych od osoby, której przyznana zostanie własność całej nieruchomości. Czasami dochodzi do sytuacji, kiedy kilka osób chce zachować ją dla siebie bądź, żadna nie chce jej na wyłączną własność ale wszyscy chcą spłat jednakże nie mogą porozumieć się co do samej czynności sprzedaży jak i ceny.
W takim przypadku istnieją dwa rozwiązania. Współwłaściciele mogą udać się do mediatora, który może pomóc w osiągnięciu porozumienia. Mediacja ma tę zaletę, że jest dużo tańsza niż postępowanie przed sądem (nie ma potrzeby powoływania biegłych) a przede wszystkim, zdecydowanie szybsza. Może zakończyć się już na jednym posiedzeniu. Wtedy mediator sporządzi ugodę mediacyjną, która ulega następnie zatwierdzeniu przez Sąd. Taka ugoda ma moc orzeczenia i jest podstawą wpisu w księdze wieczystej. Mediacja wymaga jednakże minimum współdziałania między stronami oraz chęci porozumienia.
Gdy konflikt narósł, musimy iść do Sądu. Właściwym będzie tu Sąd Rejonowy miejsca położenia nieruchomości, bez względu na wartość nieruchomości. We wniosku należy opisać nieruchomość, wskazać jej wartość oraz dołączyć dokumenty, które potwierdzają stan prawny (np. odpisy z księgi wieczystej, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, wypisy i wyrysy z rejestru gruntów ). Osoba, która wnosi sprawę o zniesienie współwłasności, zobowiązana jest uiścić opłatę sądową od wniosku, która wynosi 1.000 zł (można się starać o zwolnienie z kosztów sądowych gdy nie jesteśmy w stanie ponieść takiego kosztu). Należy mieć na uwadze, że przy braku zgodności stron co do wartości nieruchomości, niezbędna będzie opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który wyceni nieruchomość. O tę wycenę Sąd orzekający się oprze wydając rozstrzygnięcie w sprawie. Za opinię należy zapłacić, najczęstszą praktyką jest wezwanie wszystkich uczestników sprawy do zaliczki czyli poniesienia części kosztów. Taka opinia może też zostać dopuszczona z urzędu, wtedy tymczasowo koszty poniesie Skarb Państwa. W kończącym sprawę postanowieniu Sąd nakaże ich zwrot, stosunkowo je rozdzielając między uczestników postępowania.
Postępowanie o zniesienie współwłasności jest postępowaniem długotrwałym i często kosztownym, w zależności od wartości nieruchomości. Czasami wymaga przeprowadzenia dodatkowych dowodów, np. w postaci opinii biegłego geodety, wtedy gdy jedna ze stron postępowania chce podzielić rzecz; wtedy biegły geodeta wypowie się czy możliwy jest taki podział. Dodatkowe opinie biegłych to dodatkowe koszty oraz czas. Rodzi to niejednokrotnie frustrację u uczestników postępowania, której można by uniknąć, gdyby skorzystali z pozasądowych możliwości zniesienia współwłasności. Należy pamiętać, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, a w trakcie tego postępowania Sąd rozliczy wszelkie nakłady na nieruchomość ponoszone przez poszczególne osoby. Należy jednak taki wniosek złożyć pamiętając, iż po zakończeniu tego postępowania nie ma już takiej możliwości. Jeżeli sprawa trafia do Sądu, dobrze jest powierzyć jej prowadzenie profesjonalnemu pełnomocnikowi, tj. adwokatowi lub rady prawnemu.
Autor:
adwokat Jolanta Socha
