Prawo własności zostało uregulowane w art. 140 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym
przepisem: „ W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel
może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.
W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”
Bardzo dużym udogodnieniem pozwalającym dotrzeć osobom zainteresowanym do
stanu własności nieruchomości stało się wprowadzenie elektronicznych ksiąg wieczystych. Na
portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste dostępnym na stronie https://ekw.ms.gov.pl/ można
przeglądać treść ksiąg wieczystych, złożyć wniosek o odpis, wyciąg albo zaświadczenie o
zamknięciu księgi wieczystej, zrealizować płatność, pobrać dokument w formacie PDF.
Aby móc przeglądać treść księgi wieczystej musimy dysponować numerem księgi
wieczystej. Jeśli go nie znamy możemy go uzyskać w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg
Wieczystych właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Dane właściciela lub właścicieli danej nieruchomości znajdują się w dziale II księgi
wieczystej. Również z analizy księgi wieczystej możemy się dowiedzieć na jakiej podstawie
doszło do nabycia przez obecnego właściciela danej nieruchomości np. czy była to umowa
sprzedaży, darowizny, zamiany. Czy właściciele/właściciel nabyli daną nieruchomość bez
jakichkolwiek ograniczeń, czy też nieruchomość ta jest obciążona prawami osób trzecich np.
dożywociem, służebności mieszkania, prawem przejazdu przechodu. Aby sprawdzić tą kwestię
należy dokonać analizy działu III księgi wieczystej i sprawdzić czy dział ten jest wolny od
jakichkolwiek wpisów. Natomiast w dziale IV księgi wieczystej wpisywane są hipoteki.
Prawo własności, upoważnia właściciela nieruchomości do posiadania, używania i
dysponowania rzeczą, wyłączając z tego korzystania inne osoby,
Prawo własności nieruchomości jest więc kompleksowym prawem rzeczowym, które
umożliwia właścicielowi pełne i wyłączne korzystanie z jego posiadłości. Jest to podstawowe
prawo, które obejmuje zarówno grunt, jak i wszelkie znajdujące się na nim budynki czy inne
obiekty. Właściciel nieruchomości ma szeroki zakres uprawnień.
Po pierwsze, ma prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości. To oznacza, że
może z niej korzystać w sposób, który najlepiej odpowiada jego potrzebom. Po
drugie, właściciel ma prawo do czerpania korzyści z nieruchomości, w tym prawo do
wynajmowania lub dzierżawy, co pozwala na generowanie dodatkowego dochodu.
Prawo własności nieruchomości obejmuje także możliwość wprowadzania modyfikacji
i poprawek na terenie posiadłości zgodnie z osobistymi potrzebami i planami właściciela.
Dokumentem stwierdzającym prawo własności nieruchomości jest między innymi
odpis z księgi wieczystej. Zdarzają się jednak nadal sytuację, że dana nieruchomość nie ma
założonej księgi wieczystej. Wówczas dokumentem stwierdzającym własność jest np. akt
własności ziemi.
Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy i zapewniają przejrzystość praw do
nieruchomości, co jest istotne zarówno dla bezpieczeństwa obrotu gospodarczego, jak i dla
ochrony praw właścicieli. Wpis do księgi wieczystej jest zatem podstawowym dowodem na
posiadanie praw do nieruchomości.
Ochrona praw własności nieruchomości obejmuje zarówno działania prewencyjne, jak i
możliwości reagowania na naruszenia. W przypadku naruszeń właściciel może dochodzić
swoich praw na drodze sądowej, w tym żądać przywrócenia stanu poprzedniego,
odszkodowania.
Naruszenie prawa własności nieruchomości ma miejsce wówczas, gdy ktoś bezprawnie
ingeruje w prawa właściciela, na przykład poprzez bezprawne zajęcie nieruchomości,
naruszenie granic czy zakłócenie spokoju posiadacza. Takie działania mogą prowadzić do
konfliktów i są zazwyczaj rozstrzygane są przez sądy, które mają za zadanie ochronić prawa
własnościowe i przywrócić legalny stan rzeczy.
W przypadku naruszania prawa własności poprzez np. wkraczanie na teren działki przez
osoby nieuprawnione, przejeżdżanie przez działkę, uprawianie jej wbrew woli i wiedzy
właściciela działki , stawianie na niej ogrodzeń przez osoby trzecie bez pozwolenia właściciela
działki jest działaniem bezprawnym i może skutkować konsekwencjami prawnymi.
Kodeks cywilny daje w tym zakresie odpowiednie uprawienia pozwalające
właścicielowi, którego prawo własności zostało naruszone na obronę.
Uregulowane w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego roszczenie negatoryjne jest skierowane
przeciwko każdej nieuprawnionej osobie, która ingeruje w cudze prawo własności.
Przykładami takiej niedozwolonej ingerencji mogą być sytuacje, gdy np. osoba
nieuprawniona przechodzi lub przejeżdża przez cudzą nieruchomość, prowadzi budowę na
cudzym gruncie czy też czerpie wodę ze źródła lub studni znajdującej się na cudzym gruncie.
Z brzmienia przepisu art. 222 § 2 k.c. wynika, że na treść roszczenia negatoryjnego
składają się dwa uprawnienia przyznane właścicielowi – możliwość żądania przywrócenia stanu
zgodnego z prawem oraz zaprzestania naruszeń.
Nadto właścicielowi przysługuje odpowiedzialność odszkodowawcza w sytuacji, w
której szkoda powstanie wskutek zachowania sprzecznego z prawem – w tym wypadku
nieuprawnionej ingerencji w prawo własności.
Należy mieć świadomość, że brak reakcji właściciela na użytkowanie jego
nieruchomości przez dłuższy okres czasu przez inną osobę bez np. umowy dzierżawy może
prowadzić do zgłoszenia przez tę osobę wniosku o nabycie własności nieruchomości w drodze
zasiedzenia. Granicznym terminem jest tutaj 30 letni okres.
autor: adw. Aneta Krajewska
