Polskie prawo nie zawiera definicji eksmisji, pomimo, że instytucja ta uregulowana została w kilku aktach prawnych. W praktyce eksmisja oznacza po prostu przymusowe usunięcie/wyrzucenie kogoś z lokalu (mieszkania) lub innej nieruchomości.
Podstawowym aktem prawnym, który reguluje kwestię eksmisji jest Kodeks Cywilny, który
w art. 222 § 1 wskazuje, że „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”
Przyczyną eksmisji może być zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, czyli sytuacja, gdy osoba zajęła lokal samowolnie (bez pozwolenia właściciela) lub w trakcie użytkowania utraciła tytuł prawny do lokalu (np. zakończyła się umowa najmu, została wypowiedziana umowa użyczenia). W praktyce najczęściej ma to miejsce, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu i pomimo wezwania nie opuszcza go dobrowolnie. Osobą, która występuje z pozwem jest wówczas właściciel, współwłaściciel lokalu lub spółdzielnia mieszkaniowa.
Możliwa jest także eksmisja na wniosek współlokatora w stosunku do małżonka, byłego małżonka lub innej osoby, z którą zajmuje ten sam lokal – jeżeli osoba ta swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Wyrok eksmisyjny może zostać wydany także wobec osoby, która w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Pozew o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia może złożyć w takim przypadku inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym samym budynku.
Innym powodem eksmisji jest stosowanie przemocy domowej. Zgodnie z ustawą o przeciwdziałaniu przemocy domowej „jeżeli osoba stosująca przemoc domową wspólnie zajmująca mieszkanie swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy domowej czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba doznająca tej przemocy może żądać, aby sąd (…) zobowiązał ją do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia lub zakazał zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia”. Osoba, wobec której orzeczono taki nakaz nie traci tytułu prawnego do lokalu, ale nie może w nim przebywać, co więcej jest nadal obowiązana do ponoszenia opłat za mieszkanie i media, chyba że świadczy alimenty. Postanowienie Sądu jest wykonalne z chwilą ogłoszenia, co ma wzmocnić ochronę ofiar przemocy domowej.
Zgłoszenie żądania eksmisji jest ponadto możliwe w sprawie o rozwód lub separację na podstawie art. 58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Sąd orzeka eksmisję tylko w wyjątkowych wypadkach, gdy małżonek swoim rażącym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, np. znęca się psychicznie lub fizycznie, wszczyna awantury, nadużywa alkoholu. Trzeba jednak pamiętać, że nakaz eksmisji może dotyczyć tylko tego małżonka, który nie jest jedynym właścicielem nieruchomości.
Aby zainicjować postępowanie sądowe należy złożyć w sądzie (według miejsca położenia nieruchomości) pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego. Opłata od pozwu wynosi 200 zł. Wzór wniosku wraz z objaśnieniem można znaleźć m.in. na stronie KATALOG USŁUG DLA INTERESANTÓW WRAZ Z KARTAMI USŁUG (ms.gov.pl).
Oczywiście jak każdy inny wyrok tak i ten nakazujący eksmisję może zostać zaskarżony do sądu wyższej instancji. Aby to zrobić należy w pierwszej kolejności złożyć wniosek o uzasadnienie wyroku a po jego otrzymaniu w terminie 14 dni składa się apelację. Po uprawomocnieniu się wyroku i nadaniu mu klauzuli wykonalności sprawę można skierować do komornika w celu przeprowadzenia eksmisji.
Eksmitować można każdego, choć różnicuje się sposób przeprowadzenia eksmisji w zależności od powodu eksmisji lub spełniania warunków określonych w przepisach prawa. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego w art. 14 stanowi, że „w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy”. Oznacza to, że w trakcie postępowania sąd z własnej inicjatywy zbada, czy gmina będzie musiała zapewnić osobie eksmitowanej lokal socjalny,
a pod uwagę będzie brana szczególna sytuacja materialna i rodzina oraz dotychczasowy sposób korzystania tej osoby z lokalu. Czym jest lokal socjalny? To lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, z tym że może to być lokal o obniżonym standardzie.
Prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu przyznano następującym osobom:
- kobietom w ciąży,
- małoletnim, osobom niepełnosprawnym w rozumieniu ustawy o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionym oraz osobie sprawującej nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkującej
- obłożnie chorym,
- emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- osobom posiadającym statut bezrobotnego
- osobom spełniającym warunki określone przez radę gminy w drodze uchwały – tu jednak ustawa stawia warunek, aby osoba taka nie miała możliwości zamieszkać
w innym lokalu (czyli np. nie była właścicielem innego mieszkania) lub jej sytuacja materialna nie pozwalała na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie (np. brak funduszy na wynajęcie mieszkania na własną rękę).
Sąd może (czyli nie musi) orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w przypadku eksmitowanych z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu lub z powodu rażącego nagannego postępowania, nawet jeśli należą do kręgu w/w osób.
Osoba, przeciwko której toczy się sprawa o eksmisję powinna zatem aktywnie uczestniczyć w postępowaniu, gdyż w jej interesie jest przyznanie jej prawa do lokalu socjalnego. Ponadto w przypadku uzyskania takiego uprawnienia eksmisja jest wstrzymana, aż do czasu, gdy gmina złoży ofertę zawarcia umowy najmu.
W stosunku do pozostałych osób, którym nie przyznano prawa do lokalu socjalnego i które nie posiadają innego mieszkania komornik przystępuje do czynności, które mają doprowadzić do wykonania wyroku. Komornik wtrzyma się jednak z usunięciem osoby aż do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie, do którego ma być przeniesiona osoba eksmitowana. Dzieje się tak dlatego, że aktualnie w Polsce praktycznie nie występują tzw. eksmisje na bruk co jest wynikiem uznania przepisów, które wcześniej na to pozwalały, za niekonstytucyjne oraz niehumanitarne. Pomieszczenie tymczasowe to takie, które nadaje się do zamieszkania, posiada dostęp do wody i toalety (choć ta może znajdować się poza obrębem budynku), dostęp do światła naturalnego i elektrycznego, musi ponadto posiadać możliwość zainstalowania urządzenia do przygotowania posiłków.
Prawo przewiduje przypadki, gdy państwo nie musi zapewniać eksmitowanemu żadnego pomieszczenia. Dotyczy to sytuacji, gdy eksmisja została orzeczona w związku ze stosowaniem przemocy lub rażącym postępowaniem wbrew zasadom współżycia społecznego i porządkowi domowemu, a także w sytuacji gdy lokal był zajmowany na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W takich przypadkach eksmitowany może liczyć tylko na miejsce w schronisku dla bezdomnych lub w noclegowni.
Eksmisja w obecnym kształcie znajduje swoich zwolenników jak i przeciwników. Wiele zależy od perspektywy. Jeśli jesteś osobą, która domaga się czyjejś eksmisji zadbaj o przygotowanie dowodów, takich jak wypowiedzenie umowy, adresy świadków, którzy potwierdzą np. naganne zachowanie lokatora, zawnioskuj, aby sąd zwrócił się do policji
o informację na temat interwencji przeprowadzanych pod adresem mieszkania. Masz także prawo domagać się odszkodowania, m.in. od gminy, jeśli ta nie dostarczyła lokalu socjalnego i eksmitowana osoba nadal zajmuje Twoje mieszkanie.
Autor: adw. Magdalena Sobczyńska-Światłowska
