Często w praktyce zawodowej spotykam się z klientami, którzy zamierzając zawrzeć umowę przekazującą własność ich nieruchomości w ręce innej osoby, chcieliby, aby z zamian za to ta osoba opiekowała się nimi na starość; pytają, jak to wszystko prawidłowo uregulować. Rozwiązaniem jest umowa dożywocia uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, która pełniła od zawsze przede wszystkim funkcję alimentacyjną w odniesieniu do osób starszych lub niezdolnych do pracy, a często jej zawarcie pozwalało ograniczyć konflikty związane z dziedziczeniem, ponieważ własność nieruchomości regulowano za życia spadkodawcy.
Zawarcie umowy dożywocia, jej zmiana lub zrzeczenie wymaga dla zachowania swej ważności formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Przedmiotem zbycia w umowie dożywocia może być każda nieruchomość, a zatem może to być grunt, budynek trwale z gruntem związany lub część budynku, także udział we współwłasności nieruchomości. Natomiast nie może być przedmiotem umowy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie musi to być też ta nieruchomość, w której dożywotnik, tj. zbywca, zamieszka, choć tak najczęściej bywa w praktyce. Na podstawie ustawy o księgach wieczystych i hipotece dożywocie może być wpisane do księgi wieczystej.
Istota unormowanej w art. 908 § 1 k.c. umowy dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania, obejmującego przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczania mu wyżywienia, ubrania, światła i opału, zapewnienia mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2023 r., I GSK 2066/19).
Na postawie umowy dożywocia w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca (zobowiązany) zobowiązuje się wobec zbywcy (dożywotnika) zapewnić mu albo bliskiej dla niego osobie dożywotnie utrzymanie. Funkcją dożywocia jest więc zaspokojenie potrzeb osobistych uprawnionego. Dożywocie może zostać zastrzeżone na rzecz zbywcy nieruchomości, na rzecz zbywcy i osoby mu bliskiej oraz wyłącznie na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Ustanowienie dożywocia na rzecz innej osoby niż osoba bliska skutkuje niestety nieważnością umowy. Nie oznacza to jednak, że między zbywcą a osobą bliską muszą istnieć więzy rodzinne.
Dożywotnie utrzymanie, wobec braku innych ustaleń stron, obejmuje w szczególności przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnienia opieki na czas choroby, a po śmierci zorganizowanie i pokrycie kosztów pogrzebu odpowiadającego przyjętym zwyczajom. Przyjąć należy zatem, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się do zaspokajania normalnych i bieżących potrzeb uprawnionego do końca jego życia a całość jego świadczeń zależy od niepewnego czynnika jakim jest długość życia osoby uprawnionej oraz zakres jej potrzeb. Strony nie mogą przyjąć innego okresu zapewnienia powyższych potrzeb, ponieważ pozbawi to umowę charakteru umowy o dożywocie.
Definiując umowę dożywocia ustawodawca posłużył się zwrotem niedookreślonym „zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania”, którego desygnaty powinny wypełnić strony umowy. Do stron umowy należy sprecyzowanie na czym polegają obowiązki nabywcy a w razie nieuregulowania tej kwestii inaczej, na nabywcy ciążą obowiązki wymienione w art. 908 § 1 k.c. Oznacza to zarazem, że w tym zakresie norma prawna zawarta w tym przepisie ma charakter dyspozytywny. Odmienne uregulowanie świadczeń umownych nabywcy może polegać nie tylko na nałożeniu na nabywcę obowiązków nieobjętych wyliczeniem ustawowym, ale także na ich zawężeniu w stosunku do art. 908 § 1 k.c. Istotne jest tylko aby wskazane przez strony w umowie świadczenia składające się na utrzymanie zbywcy powinny odpowiadać społeczno-gospodarczej funkcji instytucji dożywocia (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2021 r., IV CSKP 68/21).
Dożywocie jest niezbywalne i niedziedziczne, ponieważ jest ściśle związane z osobą dożywotnika. Oznacza to, że w przypadku śmierci dożywotnika umowa dożywocia wygasa. To prawo nie przechodzi na inne osoby, ani na spadkobierców dożywotnika.
Jednakże w razie śmierci zobowiązanego, spadkobiercy obdarowanego, którzy odziedziczą nieruchomość, muszą realizować zobowiązania takie jak zapewnienie opieki, wyżywienia, mieszkania itd., do końca życia dożywotnika. Takie uregulowanie ma na celu zabezpieczenie dożywotnika, chroniąc go przed sytuacją, w której mógłby zostać bez wsparcia finansowego i opieki.
Dopóki stosunki między stronami są bez zastrzeżeń, wykonanie umowy przebiega bez problemów. Jednak ich pogorszenie może znacznie utrudnić wspólne życie, prowadząc do konfliktów. Częstą przyczyną konfliktów jest niewywiązywanie się z obowiązków przez nabywców – zwłaszcza gdy dożywotnik starzeje się lub choruje. W wypadkach wyjątkowych, gdy wytworzą się między stronami umowy takie stosunki, że nie można od nich wymagać, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Cechą wspólną wszystkich zaszłości, które kwalifikują wypadek z art. 913 § 2 k.c. jako „wyjątkowy”, jest krzywdzenie dożywotnika, agresja i zła wola po stronie jego kontrahenta (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2023 r., I CSK 3593/22).
W ramach wykładni art. 913 § 2 k.c., wyjątkowy wypadek uzasadniający rozwiązanie umowy dożywocia należy wiązać nie tylko z krzywdzeniem dożywotnika, ale także z przejawem złej woli zobowiązanego. Chodzi przy tym o rażąco naganne zachowanie zobowiązanego, które wytworzyło taki stan, w którym nie jest możliwe dalsze wymaganie bezpośredniej styczności między stronami, a skorzystanie z innych środków (w tym zamiany na rentę) nie zapewni dożywotnikowi dostatecznej ochrony. Chodzi zatem o drastyczne przejawy zachowania zobowiązanego, przy istnieniu których nie sposób wymagać od dożywotnika dalszego utrzymania umowy dożywocia, nawet przy zamianie świadczeń z umowy na rentę (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 marca 2020 r., I ACa 1134/19).
To dlatego tak istotne jest, by znać przepisy umożliwiające zmianę lub rozwiązanie umowy dożywocia w przypadku pogorszenia stosunków między stronami. W szczególności ważne jest to, że na żądanie jednej ze stron umowy możliwa jest zamiana uprawnień wynikających z dożywocia na dożywotnią rentę, która będzie odpowiadała wartości tych uprawnień. Modyfikacji mogą podlegać również poszczególne uprawnienia dożywotnika. Do zmiany stosunku dożywocia dojdzie też na skutek zbycia rzeczy. W takiej sytuacji dożywotnik również może zażądać zmiany dożywocia na dożywotnią rentę. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia (co jest możliwe, bo właściciel może nią rozporządzać swobodnie), prawo dożywotnika jest skuteczne względem każdego właściciela nieruchomości.
Co do zasady – możliwe wytworzenie między stronami umowy dożywocia stosunków tego rodzaju, iż obiektywnie nie można wymagać od nich aby pozostawały ze sobą w osobistej styczności, uzasadnia jedynie zamianę uprawnień objętych umową dożywocia na rentę. Jedynie natomiast w wyjątkowych wypadkach może dojść do rozwiązania umowy o dożywocie. W określonych okolicznościach faktycznych ten wyjątkowy wypadek może występować wtedy, gdy zobowiązany z umowy dożywocia porzuca nieruchomość bez zamiaru powrotu i pozostawia dożywotnika bez opieki i bez świadczeń, których zakres określa umowa (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 marca 2020 r., I ACa 1134/19).
Autor: r. pr. Sylwia Kamińska
