Urządzenia przesyłowe są rozumiane zgodnie z przepisem art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego jako urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu i energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, spełniające tożsame funkcje w zakresie nieprzewidzianych w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego rodzajów mediów oraz sygnałów. Urządzenia te mogą być obiektami liniowymi lub kubaturowymi.
Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu ustala sąd albo strony umowy, na podstawie wartości służebności przesyłu lub na podstawie jej składników, określonych przez rzeczoznawcę majątkowego.
Składnikami wartości służebności przesyłu mogą być:
1) wartość szkody z tytułu posadowienia urządzeń na nieruchomości;
2) wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę i jej właściciela lub użytkownika wieczystego w czasie eksploatacji urządzeń przesyłowych;
3) wynagrodzenie za prawo przejścia lub przejazdu przez nieruchomość celem dostępu do urządzeń przesyłowych;
4) wartość innych szkód, w tym utraconych korzyści, jakich doznał właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości na skutek posadowienia i korzystania z urządzeń przesyłowych przez przedsiębiorcę.
Przy określaniu wartości służebności przesyłu lub jej składników rzeczoznawca majątkowy ma na uwadze korzyści odnoszone przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jeżeli urządzenie przesyłowe służy również bezpośrednio zaspokajaniu ich potrzeb a także uwzględnia okres dalszego istnienia urządzenia przesyłowego na nieruchomości. Wartość służebności przesyłu nie powinna przekraczać wartości nieruchomości nieobciążonej urządzeniem. Wartość służebności przesyłu jest możliwa do określenia sposobem bezpośrednim, jeżeli istnieją odpowiednie dane rynkowe o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych, obciążonych służebnościami przesyłu, ustanowionymi na potrzeby podobnych urządzeń, z podobnymi stanami faktycznymi, a także w przypadku istnienia wynagrodzeń za jej ustanowienie dla 1 m² pasa służebności przesyłu w umowach, zawieranych przez różnych przedsiębiorców, na potrzeby podobnych urządzeń, z podobnymi stanami faktycznymi, odpowiednio istniejących lub projektowanych do budowy na podobnych nieruchomościach.
Do określenia wartości nieruchomości nieobciążonej i obciążonej służebnością przesyłu rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje podejścia, metody i techniki stosownie do przepisów prawa dotyczących określania wartości nieruchomości.
Współczynnik służebności przesyłu rzeczoznawca majątkowy określa uwzględniając w szczególności:
1. przeznaczenie nieruchomości;
2. obniżenie wartości nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia;
3. obniżenie wartości nieruchomości na skutek posadowienia urządzenia;
4. stopień ograniczenia korzystania z nieruchomości w pasie służebności przesyłu
Przy określaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości obowiązuje zasada nominalizmu, polegająca na tym, że wynagrodzenie przedstawia się jako potencjalne dochody brutto z pasa bezumownego korzystania w wartościach odwzorowujących poziom cen w poszczególnych okresach bezumownego korzystania, bez uwzględnienia ich waloryzacji. Waloryzacji dokonuje Sąd.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego określa rzeczoznawca majątkowy sposobem bezpośrednim, w przypadku istnienia rynkowych wynagrodzeń za korzystanie w przeszłości z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych w celu eksploatacji podobnych urządzeń, z podobnymi stanami faktycznymi, zlokalizowanych na podobnych nieruchomościach, w odpowiednich latach bezumownego korzystania, wykazanych w umowach zawieranych przez różnych przedsiębiorców z właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego określa rzeczoznawca majątkowy sposobem pośrednim poprzez określenie potencjalnych dochodów brutto z pasa bezumownego korzystania, w okresie bezumownego korzystania i ich waloryzację na datę określenia wynagrodzenia.
W celu określenia potencjalnych dochodów brutto rzeczoznawca majątkowy uwzględnia:
1. wartość rynkową 1 m² nieruchomości w kolejnych latach (okresach) bezumownego korzystania;
2. rynkowe relacje potencjalnego dochodu brutto z podobnych nieruchomości do ich wartości, w odpowiednich latach bezumownego korzystania;
3. współczynnik korzystania przez przedsiębiorcę z pasa bezumownego korzystania;
4. powierzchnię pasa bezumownego korzystania;
5. powierzchnię części pasa bezumownego korzystania wyłączoną z korzystania na skutek istnienia naziemnych elementów urządzeń przesyłowych.
autor: adwokat Halina Bogdan
