Zjawiskiem dość powszechnym, zwłaszcza na terenach poza większymi miastami, jest wykorzystywanie cudzej nieruchomości w celu zapewnienia dojazdu do nieruchomości własnej. Niejednokrotnie stan taki trwa przez lata, a jego gwarantem są dobrosąsiedzkie stosunki i utrwalone przez lata zwyczaje. Problem pojawia się w przypadku zamiaru sprzedaży nieruchomości, bądź też konfliktu z właścicielem nieruchomości, z którego uprzejmości dotychczas korzystano. Wówczas niezbędne staje się uregulowanie stanu prawnego dróg dojazdowych do nieruchomości, co najczęściej ma miejsce poprzez ustanowienie służebności przejazdu lub służebności drogi koniecznej lub zasiedzenia służebności przejazdu.
Potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej ma miejsce wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Dostęp do drogi publicznej musi być taki, by pozwolić właścicielowi korzystać z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Podstawą służebności drogi koniecznej może być:
· umowa,
· orzeczenie sądu,
· zasiedzenie,
· decyzja administracyjna.
W postępowaniu sądowym legitymowany do żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej jest przede wszystkim:
• właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (współwłaściciel – w braku sprzeciwu innych współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów we współwłasności)
Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać także użytkownik wieczysty nieruchomości.
Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody. Jeżeli jednak szkodę taką poniósł, jest obowiązany wykazać jej wysokość.
Kodeks cywilny wskazuje, że służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie. Może się tak stać tylko w wypadku, gdy służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Służebność gruntowa to prawo, które polega na obciążeniu jednej nieruchomości (tzw. nieruchomość obciążona), w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnąca).
Właściciel nieruchomości władnącej dostaje uprawnienie do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej np. do przejazdu i przechodu przez drogę należącą do sąsiada.
Stwierdzenie zasiedzenia służebności drogi koniecznej następuję na podstawie postanowienia Sądu, zatem w celu zasiedzenia niezbędne jest skierowanie do sądu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności.
Właściwym do rozpoznania takiej sprawy będzie sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, na której zlokalizowana jest droga będąca przedmiotem zasiedzenia.
Przez trwałe i widoczne urządzenie należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym.
Nie może ono zatem powstać wskutek działania sił natury. Charakter tego urządzenia ma być trwały, a nie chwilowy, i musi ono być widoczne.
Zgodnie z orzecznictwem i praktyką sądową przykładami trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości, będą: rowy odwadniające, nasypy, rury, studnie, groble, utwardzenia na gruncie szlaku drożnego, mostki widoczne na powierzchni ziemi wraz z dołączonymi do nich rurami kanalizacyjnymi znajdującymi się pod powierzchnią gruntu.
Samo przejeżdżanie przez grunt niemający urządzonej drogi nie może doprowadzić do zasiedzenia.
Dla stwierdzenia zasiedzenia służebności gruntowej wymagane jest samoistne posiadanie gruntu przez 20 lat, jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze.
Jeżeli posiadacz jest w złej wierze nabycie własności może nastąpić po 30 latach. Nieprzerwane posiadanie samoistne to faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, wykonywane w sposób ciągły.
We wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności drogi koniecznej należy opisać przebieg drogi. Należy również wskazać wszystkich właścicieli nieruchomości przez, które przebiega służebność będąca przedmiotem zasiedzenia.
Niezbędne jest również wskazanie na czym polega trwałe i widoczne urządzenie wykonane na cudzym gruncie i przez jaki okres czasu korzystano z trwałego i widocznego urządzenia.
We wniosku powołać należy wszelkie dowody, które potwierdzą istnienie przesłanek uzasadniających stwierdzenie zasiedzenia służebności drogi koniecznej.
Jeżeli natomiast z jakiś przyczyn sąd nie wyda postanowienia o zasiedzeniu istnieje możliwość ustanowienia drogi koniecznej.
Reasumując, jeżeli osoba użytkuje drogę przez dłuższy okres czasu a służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia można wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie. W przypadku wydania korzystnego postanowienia, osoba składająca wniosek o zasiedzenie staje się właścicielem drogi, natomiast służebność konieczności drogi koniecznej, polega na tym, że droga jest własnością inne osoby, a my możemy ją użytkować.
Autor:
radca prawny Marta Dubel-Uluszczak